新法之下土地评估的机遇与挑战

总第536篇2020第66篇

【导读】

2019年8月26日通过、2020年1月1日实施的《土地管理法》修正案，充分总结了过去十多年土地管理改革实践的成功经验，对原法律中不利于深化改革的条款进行了修正，对当前已明确改革方向但需要发展完善的做法做出原则性规定，为下一步深化改革留下相应的法律空间，在国土空间规划、征地制度、集体建设用地流转制度等方面体现出了很多突破和变革。【链接阅读：1.新《土地管理法》的十大新变化；2.新《土地管理法》的延续与变革——新法全面解读】

新《土地管理法》的这些制度突破和变革，为土地估价业务与行业发展提供了不少新的机遇，也面临一些新的挑战，一起来看看（为便于整理，不区分新旧，按新《土地管理法》条文顺序一并梳理）。 

新法之下土地评估的机遇与挑战

岳晓武

中国土地估价师与土地登记代理人协会副会长

1

更多评估机会

1.1 土地承包经营权价格评估，包括耕地、林地、草地及其他农用地承包经营权价格（承包期耕地30年、草地30-50年、林地30-70年）；可扩展到土地经营权价格及评估，不存在所谓“土地承包权”价格。——《土地管理法》第13、41条

1.2 国土空间规划“双评价”，即资源环境承载力评价和国土空间开发适宜性评价，这是编制国土空间规划的基础和前提；以及土地开发、复垦、土地整治中的土地适宜性评价等。——《土地管理法》第18、39、40、42条

1.3 城镇土地分等定级和农用土地分等定级。——《土地管理法》第27、32、42条

1.4 农用地综合区片地价评估，应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。综合区片地价是确定农用地征收价格的基础，农用地征收价格应当按照综合区片地价+养老等社保费用补贴+地上青苗树木等补偿费用确定。——《土地管理法》第48条

1.5  集体建设用地征收价格评估，应当按照集体建设用地使用权的市场价格及地上物重置价确定。——《土地管理法》第48条

1.6 农民宅基地征收费用评估，应当尊重农民意愿，采用重新安排宅基地及补偿建房费用，提供安置房，或者按照被征收的宅基地和农房价格进行货币补偿，同时提供搬迁、临时安置等费用补偿。——《土地管理法》第48条

1.7 集体未利用地征收费用评估，可按周边农用地综合区片地价的一定比例确定。——《土地管理法》第48条

1.8 划拨国有建设用地使用权评估、出让国有建设用地使用权评估、承租国有建设用地使用权价格评估及作价出资或入股国有建设用地使用权价格评估等。——《土地管理法》第54、58条及实施条例

1.9 临时用地补偿费评估。——《土地管理法》第57条

1.10 出让集体建设用地使用权价格评估、承租集体建设用地使用权价格评估、作价出资或入股集体建设用地使用权价格评估等。——《土地管理法》第63、60、65、48条

1.11 耕地质量等级评定。——《土地管理法》第32、42条

2

更多咨询顾问机会

评估师和评估机构不应局限于评估业务本身，利用其自身对土地政策、土地市场和各类开发建设运营业务的熟悉，提供并不断拓展咨询、策划和顾问业务领域，应当成为常态。

2.1 土地确权登记咨询顾问、代理及土地产权争议解决方案策划与咨询顾问等。——《土地管理法》第2章

2.2 国土空间规划编制中的土地政策集成应用策划与咨询顾问等。国土空间规划编制中不仅需要规划知识和当地情况、发展方向路径等，还涉及到大量相关土地政策的集成应用，以便建设用地规模、空间、结构、时序、指标等能够合理有效落实。——《土地管理法》第3章

2.3 土地开发、复垦、整治方案、增减挂钩方案等的咨询、顾问与制订。——《土地管理法》第39-42条

2.4 闲置土地开发利用处置方案策划与咨询顾问等。——《土地管理法》第38条

2.5 建设项目选址、用地规模、布局、结构、用地指标解决与报批路径等方案策划与咨询顾问。——《土地管理法》第5章

2.6 建设项目用地解决方案与路径策划、咨询、顾问等，涉及到相关土地政策的正确理解与集成应用。【链接阅读：1.土言土语 | 项目用地方式（37+）大全：土地政策最新解读与集成应用（发展人员、土管人员必读）；2.“大棚房”清理之后，休闲农业、乡村旅游项目用地路在何方？（附12+用地解决方案）】——《土地管理法》全文

2.7 土地征收方案的制订咨询、土地征收方案合法性合理性审查与咨询，包括权利主张、补偿安置要求、听证申请、复议、诉讼应对等。——《土地管理法》第5章

2.8 集体建设用地使用权出让、租赁、作价入股、联营方案策划、制订与咨询、顾问等。——《土地管理法》第60-65条

2.9 国有建设用地收回中的权利主张与应对方案咨询顾问与制订，包括补偿要求等。——《土地管理法》第58条

2.10 集体建设用地使用权收回方案制订咨询、集体建设用地收回中的权利主张与应对方案咨询等。——《土地管理法》第66条

2.11 土地被查处、处罚中的权利主张与应对方案策划与咨询等。——《土地管理法》全文

3

更多挑战

尽管已经有了《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）以及《农村集体土地价格评估技术指引》等标准，但新法之后，无论估价技术方法、路径以及咨询顾问业务都面临不少新的情况和问题，需要认真研究解决。

3.1 农用地承包经营权价格，即农用地使用权价格，基本就是《农用地估价规程》中的耕地价格、林地价格、园地价格等，但农地经营权价格与农地承包经营权价格如何区分，除了比较法容易区分外，在使用收益法等评估时如何区分需要认真研究，另土地承包权是成员权的一部分，不是物权类，评估师和评估机构不必在这方面瞎耽误功夫。

3.2 “征地区片价”的概念发生了变化。老规程中的征地区片价包含了农用地质量价格和社会保障价格；新法中的“区片综合地价”是确定征收农用地土地补偿费、安置补助费标准的依据，应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素评定，不再包含社会保障价格，也就是说农用地的征收价格=区片综合地价+社会保障费用及青苗补偿费。

3.3 区片综合地价不适用于集体建设用地、宅基地和未利用地征收价格的确定。集体建设用地征收价格应当按照集体建设用地使用权的市场价格及地上物重置价确定； 农民宅基地征收价格确定，应当采用重新安排宅基地及补偿建房费用，提供安置房，或者按照被征收的宅基地和农房价格进行货币补偿，同时提供搬迁、临时安置等费用补偿；集体未利用地征收价格，可按周边农用地综合区片地价的一定比例确定。

3.4 城镇土地估价中的“成本逼近法”等需要做出相应修订和调整。新法对土地征收价格确定原则做出上述调整后，成本逼近法中的“土地取得费”需要做出相应调整，即应按区域地类构成比例及相应地类征收价格水平（详见3.3），确定区域平均取得成本。

3.5 新法中涉及到的出让集体建设用地使用权价格、租赁集体建设用地使用权价格、作价入股集体建设用地使用权价格、联营集体建设用地使用权价格、集体建设用地征收价格、宅基地征收价格等评估，亟待在价格内涵、方法路径、参数选取、市场研判等理论和实务方面进行探索和规范。

3.6 新法涉及到的大量新的土地政策和规定，需要提高正确理解和集成应用，提升解决实务问题的能力，这一点，是当前不少评估师所欠缺的。

3.7 法理大于法条，评估师和评估机构需要时刻牢记土地管理的目的和初心，合理和集约利用保障社会经济发展用地，提升综合理解和解决疑难问题的能力。

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